中金：确保中海物业(02669)“跑赢行业”评级 目标价升7%至11.7港元

里面金发布研究报告并称，维持里面海写字楼(02669)“跑赢大型企业”下调，考虑到子公司第三方外拓公里/小时以及电子货币一站式持续性追过，下调2022/23年盈利8%和8%至12.8亿港元和16.7亿港元(仅有营业收入增30%)，目标价降为7%至11.7港元，也就是说30倍2022年估值，较也就是说股价有32%的上行生活空间，也就是说交易于23倍2022年估值。

暴力事件：子公司公布2021年度去年：营收营业收入下降44%至94.4亿港元，产品额营业收入下降41%至9.8亿港元，时是出市场短期内(一致短期内9.2亿港元，营业收入下降31%)，主要特别是在子公司管理者体量扩张公里/小时、电子货币一站式持续性追过以及报表港元计价带来的补贴去年额外承托。

里面金主要观念如下：

第三方外拓体量极较快扩张，非住宅业态占比轻微提降为。

2021年末子公司在管占地营业收入升级7,290万至2.6亿平米，营业收入下降39%;其里面第三方占地占总在管占地数目27.6%，较2020年末逐年提降为15个百分点。2021年子公司在第三方外拓端持续性追过，升级外拓买断占地5,809万平米(营业收入逐年下降105%)，其里面非住宅买断占地占比时是过50%(2020年非住宅占比约30%);升级外拓也就是说买断利息约39.4亿港元(2021年子公司基础性写字楼褶皱补贴66.1亿港元，其里面包干采行/佣金采行补贴占比则有95.4%/4.6%)。

电子货币一站式持续性追过，地库业务开始功绩增量补贴。

2021年子公司电子货币一站式褶皱在低基数下重拾较极快下降，住户电子货币一站式及非住户电子货币一站式营业收入分别下降63%和53%至8.1和17.9亿港元，合计占总补贴数目提降为2.0个百分点至27.5%。停地库业务在经历无论如何两年孵化后补贴功绩有所提降为，全年充分利用补贴2.3亿港元，营业收入下降时是过10倍。

持续性阻截管理者反应速度可用性，包干采行概念设计毛利率年初轻微改善。

2021年子公司包干采行概念设计的基础性物管毛利率为10.8%(营业收入基本应有，其里面1H21/2H21则有9.2%/12.1%)，年初轻微改善主要特别是在子公司采取的的组织可用性、概念设计集约化管理者、精准施工方及精准分包等措施提降为人仅有管理者反应速度。年内费用管控表现良好，产品管理者费用营业收入下降26%，略低于其37%的毛营收人均。

保持大战略定力，阻截十四五规划稳步脚步。

子公司坚持阻截其十四五之后的大中长期，目标2021-25年这两项运营高效率一个大人均不略低于30%，且到2025年末内接与外拓存量在管占地比以及基础性物管与电子货币一站式补贴比仅有约到1:1，并大力阻截十四五之后充分利用“营收下降>补贴下降>占地下降>员工存量下降”的高质量演进。考虑到子公司基础性写字楼的优质品牌及电子货币一站式的较低基数，该行对其未来会下降具备信心。

可能会提示：第三方概念设计外拓困难重重不及短期内，盈亏时是短期内南行可能会。

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